Sposobem zbycia nieruchomości (mieszkania), którego skutkiem jest w pewnym sensie pozbawienie praw spadkowych spadkobiercy o zachowek, jest umowa o dożywocie. Umowa dożywocia nie spowoduje wprawdzie pozbawienia roszczenia o zachowek (można pozbawić go tego prawa tylko poprzez wydziedziczenie), ale konsekwencją jest to, że masa spadkowa zostanie pomniejszona o nieruchomość, która była przedmiotem umowy dożywocia. Obrazowo sprawę ujmując nieruchomość ta wyjmowana jest z masy spadkowej, co powoduje, że roszczenie o zachowek zostanie ograniczone do pozostałego majątku stanowiącego masę spadkową.
Dożywocie polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Rozumie się przez to dostarczanie wyżywienia, ubrania, mediów, pielęgnowanie i pomoc w chorobie. Ustawa wskazuje, że dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Nie jest zatem konieczne, aby nabywca nieruchomości był członkiem rodziny. Nieruchomości nabytej w wyniku dożywocia praktycznie nie można zbyć ze względu na charakter obowiązków obowiązanego z umowy dożywocia. Przy umowie dożywocia płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% podstawy opodatkowania. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Na podstawę opodatkowania nie wpływa zatem wartość świadczenia dożywocia. Prawo dożywocia należy wpisać do księgi wieczystej nieruchomości.
W przypadku umowy dożywocia nie płaci się podatku od spadku i darowizn. Osoba sprzedająca nieruchomość nabytą w drodze dożywocie nie będzie płacić podatku dochodowego, jeśli sprzedała ją po pięciu latach od nabycia (licząc od końca roku, w którym to nastąpiło). Jeśli sprzedała ją szybciej, dochód będzie obciążony 19-proc. PIT. Daniny można uniknąć, przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na cele mieszkaniowe.
Zrzeczenie się prawa dożywocia
W praktyce jest to kwestia sporna i wielu notariuszy twierdzi, że nie jest dopuszczalne dobrowolne zrzeczenie się dożywocia. Jednakże orzecznictwo sądów powszechnych, a także w sposób dorozumiany też judykatura Sądu Najwyższego przyjmuje dopuszczalność zrzeczenia się przez uprawnionego praw z dożywocia (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19.03.2015 r. I ACa 1375/14, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21.05.1984 r. III UZP 22/84). Brak dostatecznego bowiem uzasadnienia do odmówienia dożywotnikowi, uprawnienia do jednostronnej rezygnacji z korzystania ze świadczeń przewidzianych w umowie, wówczas gdyby świadczenie to straciło dla niego znaczenie (co dopuszczalności zrzeczenia się świadczeń z umowy o dożywocie przez uprawnionego por. T. Bielska-Sobkowicz (w:) Kodeks cywilny, Komentarz, Księga Trzecia, Zobowiązania, LexisNexis, 2013, a także uchwałę SN z dnia 21 maja 1984 r., III UZP 22/84). Przy czym tego rodzaju rezygnacji nie należy utożsamiać z rozwiązaniem umowy o dożywocie, dopuszczalności której sprzeciwia się szczególna regulacja art. 913 §2 k.c., lecz działaniem w ramach przysługującej wierzycielowi swobody dysponowania przysługującym mu uprawnieniem. W konsekwencji tego rodzaju rezygnacja nie niweczy skuteczności przeniesienia nieruchomości i nie rodzi roszczenia o jego powrotne przeniesienie.
Umowa sprzedaży lokalu użytkowego a prawa spadkowe
W przypadku lokalu użytkowego nie ma możliwości zawarcia umowy dożywocia. W tej sytuacji de facto tylko sprzedaż lokalu użytkowego może wiązać się z wyjściem danego składnika majątkowego z przyszłej masy spadkowej. Dziać się tak będzie wtedy, gdy od daty sprzedaży lokalu do daty otwarcia spadku minie tyle czasu, iż można będzie twierdzić, że środki pieniężne otrzymane przez sprzedającego mogły zostać zużyte przy zastosowaniu zasad doświadczenia życiowego. W sytuacji sprzedaży nieruchomości użytkowej na rzecz osoby najbliższej istnieją jednak zagrożenia związane z możliwym do podniesienia przez spadkobiercę ustawowego zarzutem pozorności takiej umowy, co skutkowałoby zarzutem nieważności bezwzględnej czynności prawnej. W tej sytuacji, gdyby na drodze sądowej okazały się skuteczne te zarzuty, to cała czynność prawna upadłaby, a lokal użytkowy wróciłby do masy spadkowej. Dodać należy, iż umowa sprzedaży w każdym przypadku może przewidywać płatność ceny w systemie ratalnym. Wskazane jest uiszczenie ceny sprzedaży przez kupującego w formie przelewu bankowego, co może mieć moc dowodową w kontekście ewentualnego zarzutu spadkobiercy ustawowego pozorności umowy. W przypadku ewentualnego sporu należy także wykazać, w jakim konkretnie celu lokal został sprzedany osobie najbliższej i na co zostały przeznaczone środki pochodzące z zapłaty ceny sprzedaży. Poza tym sugeruje się sporządzenie testamentu w przypadku chęci sprzedaży lokalu użytkowego osobie najbliższej. Pozwoli to zminimalizować skutki ewentualnej porażki procesowej do roszczeń zachowkowych, w sytuacji podważenia i zniweczenia umowy sprzedaży.
Oczywiście umowa sprzedaży wiążę się z płatnością podatku od czynności cywilnoprawnych, który to jest płacony przez nabywcę lokalu. Podatek ten pobierany jest przez notariusza przy sporządzeniu aktu notarialnego. Podatek dochodowy nie wystąpi u sprzedającego, o ile sprzedający jest właścicielem nieruchomości przez okres ponad 5 lat, licząc do chwili zawarcia umowy sprzedaży.
Reasumując, zbycie nieruchomości użytkowej w ten sposób, by wyłączyć dany składnik z masy spadkowej i substratu zachowku jest szczególnie trudne i może natrafić na skuteczne zarzuty osoby uprawnionej w razie podjęcia przez nią sporu sądowego.